Por: Oscar Díaz Díaz, Director de DIAZ DIAZ Diseño y Construcción
¿Qué variables arquitectónicas influyen en el valor de una propiedad? Aunque sabemos que el valor económico del inmueble está influenciado por la arquitectura, muy poco entendemos sobre cuáles son esas decisiones que toman los arquitectos que influyen en este valor económico.
El rol de la arquitectura algunos lo conocen por crear espacios funcionales y hermosos, cuando siempre ha sido más que eso. La arquitectura hay que valorarla más que un simple objeto físico con metros cuadrados y localización, sino como un espacio funcional que empieza a mejorar las vidas de las personas que lo habitan. Para eso, necesitamos crearla con ese objetivo para que se traduzca en valor inmobiliario.
Un estudio de Hough y Kratz (1983) evaluó la influencia de la arquitectura en los precios de alquiler de oficinas en el centro de Chicago. Los nuevos edificios comerciales que ganaron premios de arquitectura tenían una prima de alquiler del 22%. En otro estudio, Vandell y Lane (1989) descubrieron que cuanto mejor es la calidad del diseño de los edificios de oficinas, mayor es el alquiler. Estas investigaciones encontraron una relación positiva entre el buen diseño arquitectónico y el valor del mercado inmobiliario.
El impacto de la arquitectura puede ser cuantitativo, que influye en la efectividad de un edificio, como la capacidad de refrigeración, la iluminación natural, cantidad de vidrios, capacidad térmica y el uso de materiales. También puede tener un impacto cualitativo en donde la arquitectura transfiere un valor intangible difícil de cuantificar en el momento, sin embargo, más adelante se pueden ver los resultados como precios de alquiler, productividad en el trabajo, salud e higiene en cafeterías, calidad ambiental y sensación de paz en el hogar.
Según “The Modern House,” una casa bien diseñada se vende en promedio 12% a 19% más que casas con el mismo metro cuadrado. Estas casas consideran la relación entre los espacios interiores y exteriores, y tienen una sensación de 'drama espacial' que incluye techos altos, volumen y luz natural. Al evaluar la sostenibilidad de una vivienda, podemos ver un escenario similar. Si las personas saben que pueden ahorrar un % de costo energético comprando una casa con la orientación solar correcta, se motivarán a seleccionar esa casa en lugar de una igual con la orientación incorrecta. Además del impacto que el diseño paisajista tiene en el microclima, la calidad del aire y la obstrucción del ruido.
Si hablamos específicamente de la forma, una investigación de Rong y Yang (2020) arrojó que los edificios en forma diagonal y en forma de podio tienen un valor de 12.4% y 9.7% más que los edificios en forma rectilínea. La forma diagonal agrega nuevas extensiones al entorno urbano, y la forma de podios añade más espacio físico para usos mixtos. Por el contrario, los edificios con curvatura no se beneficiaron de un aumento o disminución de precio de venta o alquiler.
Las variables generalmente utilizadas para medir el valor de un inmueble son tangibles, como el tamaño del edificio, edad, número de pisos, estado de renovación y ubicación. Los diseñadores, por otro lado, consideran elementos mucho más cualitativos y táctiles durante el proceso de diseño, como la materialidad, la geometría, la luz natural, las vistas y la flexibilidad espacial, para satisfacer tanto las necesidades funcionales, estéticas como la experiencia del que lo habita.
Entonces nos volvemos a preguntar, ¿qué características de diseño contribuyen al valor del edificio? Comprender las variables de diseño que impactan el valor de un inmueble puede ayudar a alinear a los diseñadores y a los que toman las decisiones financieras a crear propuestas que generen valor a largo plazo. Ampliar el conocimiento del diseño y su impacto en las finanzas y la economía permitirá a los arquitectos, ingenieros y economistas inmobiliarios participar en el intercambio interdisciplinario de decisiones, muy temprano en el proceso.
AUTOR:
Oscar Díaz Díaz
Director
DIAZ DIAZ Diseño y Construcción